글로벌 자산운용사 누빈자산운용이 글로벌 부동산 시장에서 에쿼티(지분) 투자보다 대출의 투자 매력이 높아지고 있다고 진단했다. 고금리가 장기화하면서 부동산 리파이낸싱(차환) 수요는 이어지는 반면 대출 시장에 공급되는 자금은 제한적이라는 분석이다. 한국에서는 전세에서 월세 중심으로 임대차 시장이 변화하면서 임대주택의 기관투자자 접근성도 높아지고 있다고 평가했다. 11일 누빈자산운용은 서울 여의도 콘래드호텔에서 ‘2026 글로벌 실물자산 시장 전망 기자간담회’를 열고 글로벌 부동산 시장의 투자 기회와 전략을 제시했다. 누빈은 미국교직원연금기금(TIAA) 산하 글로벌 자산운용사로 공모·사모시장에서 약 1조4000억달러의 자산을 운용하고 있다. 누빈은 최근 글로벌 부동산 시장이 큰 폭의 가격 조정을 거치면서 새로운 투자 기회가 나타나고 있다고 진단했다. 글로벌 부동산 가치는 2022년 중반 고。 대비 15~25% 하락했지만 최근 유럽 등을 중심으로 가격이 반등하고 거래도 회복되는 모습이다. 최근 12개월간 미국과 유럽, 아시아·태평양 지역의 수익형 부동산 투자 거래금액은 9360억달러로 전년 동기 대비 24% 증가했다. 거래금액은 7분기 연속 전년 동기 대비 증가세를 이어가고 있다. 특히 누빈이 주목하는 건 부동산 대출 시장이다. 고금리로 기존 부동산 대출의 리파이낸싱 필요액은 계속 늘어날 것으로 예상되는 반면 부동산 대출에 투자하기 위해 대기하는 자금은 오히려 감소하고 있기 때문이다. 야마토하는법 대출 수요에 비해 공급이 제한되면서 대주가 보다 유리한 조건으로 투자할 수 있는 환경이 형성되고 있다는 설명이다. 채드 필립스 누빈 리얼이스테이트 글로벌 대표는 “구조적으로 현재 부동산 에쿼티보다는 부동산 대출에서 더 좋은 기회를 보고 있다”며 미국과 유럽, 호주의 구조화 부동산 대출 시장을 유망 투자처로 꼽았다. 누빈은 금리 인하를 전제로 부동산 시장의 회복을 예상하는 것은 아니라고 강조했다. 물가가 높은 수준을 유지하면서 고금리 환경 역시 상당 기간 이어질 가능성을 기본 시나리오로 두고 투자 기회를 찾고 있다는 설명이다. 필립스 대표는 “전반적으로 고금리가 이어질 것으로 전제하고 있으며 조만간 금리가 내려갈 것으로 생각하지 않는다”면서 “한두 차례 금리 인상이 있더라도 부동산 가치에 큰 타격을 줄 것으로 보지는 않는다”고 진단했다. 이어 “3~5년, 길게는 7년의 투자 기간을 두고 도시와 개별 자산을 제대로 선택하면 충분한 기회가 있다”고 덧붙였다. 해외 부동산에 투자하는 국내 기관투자자에게는 미국과 유럽, 호주의 구조화 대출을 대안으로 제시했다. 대출 과정에서 차입을 활용해 자금을 조달하는 구조를 활용할 경우 두 자릿수 수익률을 기대할 수 있어 환헤지와 자금조달 등 해외 투자에 수반되는 추가 비용을 감안하더라도 투자 기회가 있다는 판단이다. 에쿼티 투자에서는 미국 헬스케어와 시니어하우징 등에 주목하고 있다. 신천지 미국에서 고령화가 이어지며 75세 이상 인구가 늘어나는 만큼 경기 변동에도 구조적인 수요를 기대할 수 있다는 이유에서다. 유럽에서는 학생 주거시설 등도 투자 기회처로 제시했다. 한국 부동산 시장에서는 임대차 시장의 구조적인 변화에 주목했다. 전세 중심이던 국내 주택 임대시장에서 월세 비중이 높아지면서 임대주택이 기관투자자가 접근하기에 보다 적합한 투자자산으로 변화하고 있다는 평가다. 필립스 대표는 “한국도 미국의 임대시장처럼 월세시장으로 전환되면서 기관투자자에게 친화적인 시장이 되고 있다”며 “한국 임대주택도 。. 기관투자에 적합한 시장으로 변하고 있다”고 봤다. 누빈은 이미 국내 임대주택 시장에 직접 투자하고 있다. 올해 국내 파트너사와 함께 서울 동대문 지역 주거시설 투자를 시작했으며 내년 1월 개장을 목표로 준비하고 있다. 누빈은 앞서 2019년부터 남양주와 일산 등 국내 물류센터에도 투자해왔다. 한편 누빈은 올해 2월 영국 상장 자산운용사 슈로더스(Schroders)를 약 99억파운드에 인수하기로 합의했다. 규제당국 승인 등을 거쳐 올해 4분기 인수 완료하는 것을 목표로 하고 있다. 인수가 마무리되면 누빈과 슈로더스의 합산 운용자산은 약 2조5000억달러로 늘어나 세계 최대 규모의 글로벌 액티브 자산운용사 중 하나로 올라서게 된다. 마이클 세일즈 누빈 리얼에셋 최고경영자(CEO)는 “아직 거래가 완전히 마무리되지 않아 자세히 언급하기는 어렵다”면서도 “인수가 완료되면 미국 이외 지역에서의 사업 규모가 더욱 커질 것으로 기대한다. 내년에는 지금보다 더 큰 운용사가 돼 있을 것”이라고 말했다. 길게는 7년의 투자